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    2018-11-14 12:03:00

    吉林快三官网试机号 www.rxown.com 就在两周前,传说中的“煤炭商场”,由卸煤场改造而来的伦敦新地标Coal Drops Yard终于正式开业。

    ▲Coal Drops Yard于2018年10月26日对公众开放

    Coal Drops Yard这个名字带有浓浓的工业风,按照字面意思理解,Coal煤炭;Drops掉落;Yard院子、场地;煤炭掉落的地方,直译过来就是「缷煤场」。

    Coal Drops Yard建于1850年代,位于国王十字火车站旁边,最早是用来存放从英国北部运来的煤炭。

    ▲项目在伦敦的大体位置

    ▲项目在伦敦一区的具体位置

    运煤的火车从煤矿产区行驶到伦敦国王十字后,车厢底部一打开,煤矿自然卸落。久而久之, Coal Drops Yard就成了该地的地名并沿用至今。

    历经长达四年的更新改造,Coal Drops Yard实现了从卸煤场到区域商业中心的华丽转身,成了媲美Covent Garden的世界级地标。

    ▲改造后的Coal Drops Yard

    Coal Drops Yard共有10万平方英尺(约9290平米)的商业空间,是一个融合商铺、酒吧、餐厅的综合商业体。

    由于低密度和大面积的公共空间的设计,Coal Drops Yard一开业就吸引了来自伦敦、英国乃至全世界的商家和游客。

    Coal Drops Yard位于国王十字的正中心,北接Lewis Cubitt广场,西临Gas Holder(由煤气罐改造而来的豪宅),东临伦敦艺术大学中央圣马丁学院(Central Saint Martins, UAL),向南与国王十字车站和圣潘克拉斯车站仅一街之隔。

    Coal Drops Yard在国王十字的位置

    Coal Drops Yard共65个单元,每一单元都有其特有风格,与入驻的品牌店铺完美契合。

    ▲某单元改造前

    ▲某单元改造后

    事实上,早在2010年,尚未完成改造的Coal Drops Yard就开始举办伦敦时装周,这里曾上演过Paul Smith、Alexander McQueen、Mary Katrantzou等知名品牌的服装秀。

    秀场上的模特和设计师大多毕业于Coal Drops Yard附近的伦敦艺术大学中央圣马丁学院。

    ▲Coal Drops Yard过去曾用于伦敦时装周秀场

    ▲改造完成后,Coal Drops Yard仍保留了秀场功能

    改造完成后的Coal Drops Yard主体共三层,分别是地面层(Yard层),高架桥层以及顶层(Upper Level)。

    通过天桥、楼梯、电梯连接,每一层都可方便到达,通道畅达,动线简洁,易于导航。

    ▲Coal Drops Yard切面图

    2018年6月15日,三星宣布进驻Coal Drops Yard,将租用顶层高达2万平方英尺的空间来开设伦敦旗舰店,以此与苹果在伦敦的旗舰展开竞争。

    ▲三星Coal Drops Yard旗舰店

    三星之外,谷歌和Facebook都已经宣布入驻Coal Drops Yard附近的国王十字,作为其英国总部,未来将分别雇佣7000和6000人,大大保证了Coal Drops Yard地区的消费能力和日常人流。

    ▲Coal Drops Yard附近的IT金领

    除了三星,目前已进驻Coal Drops Yard的品牌还包括:Paul Smith, Tom Dixon, Cubitts, Manifesto, Cheaney, Form+ Thread, Universal Works等服装大牌,和像Barrafina, Casa Pastor和Wine bar The Drop这样的高级餐厅。

    ▲Paul Smith位于Coal Drops Yard的新店,卸煤场印记随处可见

    不只国际大牌,Coal Drops Yard同样欢迎新兴设计师和独立零售商,并且十分注重销售商和购物者之间的联系。

    考虑到孕育出Alexander McQueen、Stella McCartney的中央圣马丁就在Coal Drops Yard隔壁,想必这里未来还能诞生更多大牌。

    Coal Drops Yard的前世今生

    十九世纪初期,铁路的大规模铺设使得Coal Drops Yard所在的国王十字成了英国最重要的工业区之一。

    ▲100年前的Coal Drops Yard

    摄政运河的开通使得大量煤炭、谷物、土豆等物资可以通过铁路和水路从外地运输到伦敦市中心。

    Coal Drops Yard正是维多利亚时代的两座煤炭储存中心,火车将煤炭从英格兰北部运到这座仓库,再供给伦敦的家庭和公司。

    ▲Coal Drops Yard鸟瞰图

    二战之后,陆路运输逐渐取代铁路运输,从此国王十字区逐渐走向没落,从以往繁忙热闹的工业厂区和煤炭等资源储存库沦为废旧工业地。

    从二十世纪开始,国王十字区充斥着毒品和色情业,并成为了艺术家们的聚集地。

    国王十字遍布缺乏修缮的老式建筑,当地居民也饱受失业、犯罪以及脏乱差环境等问题的困扰。

    ▲过去的国王十字

    进入二十一世纪,伦敦政府开始重新发力市中心,于是加大了对国王十字的投资,投入超过80亿英镑。

    虽然之前的历史建筑和交通枢纽已经老旧,但是国王十字区更新项目并没有大刀阔斧地改造原来的建筑,而是保留着这片工业革命时期遗留的建筑特色,将“过去”和“现代”完美地结合了在一起。

    Coal Drops Yard就是最典型的例子。

    尽管经过160多年历史的洗礼,Coal Drops Yard的大型砖砌高架桥、鹅卵石街道以及一些铁质设施仍被奇迹般地保留了下来,并经由项目方精心设计,运用到了新的商业项目中。

    ▲Coal Drops Yard大型砖砌高架桥、鹅卵石街道

    改造后的Coal Drops Yard

    尤其是那一对从维多利亚时代保留至今的由大砖砌成的高架桥,项目方通过发挥想象力,将他们延展、连接,不仅在功能上实现了两侧建筑的互通,也打造了一个具有视觉吸引力的公共空间。

    ▲Coal Drops Yard的公共空间

    从旧工业建筑变身为商业建筑中,最重要的是要考虑公共空间和社交场所的设计。

    Coal Drops Yard的设计很好的将原来的建筑的整体空间格局以及结构保留下来,并且与国王十字区的住宅区和现代化的办公场所结合在了一起。

    这个项目改造的关键在于提升原建筑物之间的连接性,通过天桥连接工程和曲线状屋顶延伸设计,来创造出这个未来商场的新核心,同时也使建筑有了地标感。

    为了两个独立的煤炭仓库实现相连,设计师通过在上方增加一个弯曲的弧形钢结构屋顶的方式,巧妙地实现了连接。

    ▲屋顶设计过程

    ▲项目横截面

    ▲高架桥相互连接,已实现互通

    看到这里,是不是觉得Coal Drops Yard与常见的大盒子式商场,甚至与绝大多数高街商业项目全然不同?这样的购物中心真的会有吸引力吗?

    关于这种疑问,Coal Drops Yard零售项目高级主管Craig White在接受福布斯采访时表达了自己的想法:

    “永远不要提起 ‘商场’这个(过时)的名词。如果让顾客嗅到一丝丝开发商的气味,游戏基本就结束了。我们需要非常温和、谦卑地表达自己的价值观?!?

    对标Covent Garden,Coal Drops Yard将如何影响国王十字?

    Coal Drops Yard改造工程刚开始的时候,项目方就将其与Covent Garden相对比,宣称其将成为Covent Garden式的世界级地标。

    如果要确切了解Coal Drops Yard未来会对国王十字产生的影响,已经非常成熟的Covent Garden的确是最好的参照物。

    ▲Covent Garden

    Covent Garden同样位于伦敦一区,长期不断的街头艺术表演和品牌聚集的店铺让这里永远游人如织。

    ▲100年前的Covent Garden

    跟Coal Drops Yard以前是卸煤厂不同的是,Covent Garden在二十世纪初就已经是伦敦负有盛名的中心广场。

    不过因为疏于管理,上个世纪的Covent Garden也如下面的图片一样,虽一度成为英国最大的蔬果市场,但却因人流太大而混乱无序,到处违法搭建、垃圾遍地。

    这种混乱的情况一直持续到英国国会发布整改令,在经过持续四十年的城市更新改造以后,以前的“菜市场”变成了如今游客必逛的伦敦地标。

    纵观Covent Garden的改造历史,其之所以最后能够成功,总结起来主要做对了以下三点:

    1. 通过中心广场吸引人流,扩大知名度

    Covent Garden不光把街区改造成步行街,其中心市场的改造还打开了原本封闭的内院,并大大提高了游客的渗透性。

    下面这张图可以看出Covent Garden中心广场是如何吸引客流量,让周围Capco所属的商业地产获得额外的收益。

    2. 大规模聚集零售商业物业,使其更具长期发展潜力

    在伦敦的商业集群里,Covent Garden和Coal Drops Yard所在的国王十字正好是一区内的两大新兴商业集聚区。

    ▲红框内两大块绿色分别是Covent Garden和国王十字

    Covent Garden地块由英国上市公司Capco全资持有,Capco这几十年间非常有目的性地一步步扩展了其在Covent Garden的商业版图。

    从Capco年报看出,通过持续收购Covent Garden的商业物业,其产生的聚集效应大大提升了项目整体的附加值。

    Capco2006年持有35栋物业,收益2200万英镑,总价值为4.89亿英镑。

    Capco2016年持有73栋物业,收益4100万英镑,总价值为22.28亿英镑。

    物业增加了一倍,价值增加了四倍多,可以商业集聚效应对整体价值的提升。

    3. 正确定位和管理聚集性商业

    Covent Garden里的高级时尚区和奢侈品区是吸引到大量游客的主要原因之一,在购物完后,还可以直接去伦敦市中心有名的美食区之一。

    相对于零散的商铺和餐厅,Covent Garden完全满足了游客的所有需求,从而更能把游客留在一个区域,为其他相近的店铺提供客流量。

    Covent Garden的中心广场除了定期的艺人表演外,Capco管理团队每年都会举办一些特定活动来吸引更多游客。

    ▲Covent Garden圣诞活动

    租金方面,因为人流差异,Covent Garden里接近广场中心和地铁出口的时尚区是最贵的,外围的餐饮区是最便宜的。

    ▲Covent Garden租金地图

    英国人再玩“变废为宝”,对投资者有何启示?

    对标Covent Garden的发展史,国王十字作为伦敦一区内另一大新兴商业区,同样拥有Coal Drops Yard这样一个地标级别的区域中心,能够快速提升地区知名度,并带来人流。

    Coal Drops Yard附近仍有大量待改造的地块,比如Regents Quarter,随着Coal Drops Yard日渐成熟,其作为中心吸引而来的人流,也能迅速分散给周边地块。

    Coal Drops Yard不仅能吸引和留住客流,随着商业不断在Coal Drops Yard附近集聚,还能提升区域整体价值。

    Coal Drops Yard位于国王十字核心区,相比Covent Garden的一大的优势便是地标建筑物的整体性,开放性和交通枢纽的连接性,使得Coal Drops Yard未来客流极具爆发潜力。

    ▲上图红色处为Coal Drops Yard所在地

    项目方预计,Coal Drops Yard未来每年会为国王十字带来2000多万名游客,良好的商业和购物氛围同样会让附近的居民受益,并提升其住宅价值。

    加之谷歌、Facebook、三星未来几年于国王十字相继落地,Coal Drops Yard给附近的住宅区和写字楼所产生的附加值还会被进一步放大,甚至这几方还能互相增加对方的商业价值,毕竟大规模的科技和时尚产业集群更能保证区域人口素质,完善居住属性。

    对于投资者来说,其启示便是,需要重视地标商业中心的集聚效应和对其他物业价值的带动效应。

    除此之外,Coal Drops Yard多使用英国维多利亚时代才有的古老建筑,并结合当代设计,新旧交融,造就了地区的独特性。

    Coal Drops Yard项目方认为,国王十字区城市更新“着眼长远、鼓励再利用历史建筑、对环境影响最小”,这是项目开发过程中的指导性原则。

    对于投资者来说,Coal Drops Yard带来的启示便是,投资不仅要关注地理位置、交通枢纽、科技产业,还要关注大部分人会忽略的文化和历史属性。

    英国人非常重视保留和传承拥有几代人记忆的历史建筑,而这些历史建筑也因为其“不可再创造”的属性,拥有无法估量的价值。

    总结来说,随着Coal Drops Yard正式开业,伦敦再次迎来一座世界级地标。

    英国是世界上城市更新开展得最早且公认做得很好的国家。

    在伦敦,不乏像Covent Garden(从菜市场到商业中心)、金丝雀码头(从废弃码头到第二金融城)、Tate Morden(从发电站到现代艺术馆)这样优秀的改造项目:通过更新历史建筑大大提升区域价值。

    投资伦敦,应该要做到目光长远,即便是一座废弃的卸煤场、煤气罐、甚至发电站,英国人都能“变废为宝”,通过更新改造让其华丽变身。

    (来源:英伦投资客 William)

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